no mercado imobiliário brasileiro. Tal possibilidade tem sido levantada pela imprensa
e por acadêmicos, em virtude das diversas notícias divulgadas acerca de elevação significativa
do preço dos imóveis. Atualmente, parecem existir fortes indícios de que o
setor imobiliário está fortemente aquecido no Brasil. Isto pode ser visto pelo número
de novos lançamentos e pelo vigoroso crescimento do preço de venda dos imóveis
ocorrido nos últimos anos. apartamento
De janeiro de 2010 a março de 2012, houve uma variação de 43% no preço
médio de venda dos imóveis em todo o Brasil.1 Das regiões metropolitanas (RMs)
consideradas, a cidade do Rio de Janeiro foi aquela que apresentou a maior valorização,
seguida pela cidade de São Paulo. No Rio de Janeiro e em São Paulo, o preço de
venda dos imóveis teve variação, entre janeiro de 2008 a março de 2012, de 168% e
132%,2 respectivamente. Tomando-se apenas o período de janeiro de 2010 a março
de 2012, a variação do preço do imóvel no Rio de Janeiro foi de 58,86%, enquanto
em São Paulo a variação ficou em 43,16%. Concomitantemente, ocorreu um vigoroso
aumento do estoque de crédito imobiliário, que mostrou variação de 130% em termos
reais no mesmo período.
Muitos motivos podem ser apontados para explicar a expansão imobiliária presenciada
nos últimos anos. A estabilidade de preços, a queda na taxa de juros e a expansão
do crédito direcionado, além dos programas de obras públicas, são as explicações mais
recorrentes para este fenômeno. Com a inflação controlada, a economia pode sentir os
efeitos benéficos da estabilização. A queda da taxa de juros, por sua vez, diminui o custo
do financiamento, fator fundamental neste mercado, tendo em vista que grande parte
das transações imobiliárias é levada a cabo com financiamentos de longo prazo.
Também deve-se ressaltar que o crescimento da economia, com o consequente
aquecimento do mercado de trabalho, elevou a renda do trabalhador, facilitando
seu acesso ao mercado imobiliário.
Outro fator importante se refere às mudanças na legislação que tornaram o investimento no setor mais seguro. Evidentemente, as políticas
públicas do governo específicas para este setor também ajudaram a aquecer o mercado
imobiliário. Tais ações públicas têm como objetivo facilitar o acesso à casa própria
a grupos específicos da população, sobretudo aos grupos pertencentes ao extrato de
baixa renda.3 Além disso, o programa de obras públicas visando modernizar e dinamizar
algumas cidades para atender à Copa do Mundo em 2014 e às Olimpíadas no Rio
de Janeiro em 2016 vem contribuindo para a valorização dos imóveis.
No entanto, tendo em vista esse intenso crescimento no preço e na oferta de
imóveis no Brasil, alguns analistas têm chamado atenção para a possível existência
de uma bolha no mercado imobiliário. Segundo eles, o preço dos imóveis residenciais
e comerciais tem crescido além do que pode ser explicado pelos “fundamentos” que
deveriam reger o movimento de preços neste setor e em qualquer outro. Tal apreensão
tem relação com a crise de proporção catastrófica que ocorreu na economia americana
em 2008, cujo estopim foi o setor imobiliário, e mais recentemente com os casos de
Espanha, Portugal e Grécia. Sendo assim, na seção dois, apresentam-se alguns dos argumentos
mais comumente usados a favor da existência de bolha imobiliária no Brasil, e
mostra-se que nenhum deles possui consistência teórica para servir de base para qualquer
argumentação mais robusta.
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